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Selbstauskunft des Mieters
Eine Mieterselbstauskunft umfasst bei einer Mietwohnung die Informationen, die ein Vermieter von Mietinteressenten fordern kann. Der Vermieter will sich hierdurch einen Überblick verschaffen, welche Mietinteressenten seinen Vorstellungen entsprechen.[1] Der Vermieter kann daher grundsätzlich jede beliebige Frage an den Mietinteressenten richten. Auf der Gegenseite besteht aber keinerlei Verpflichtung eines Mietinteressenten, alle an ihn gerichteten Fragen zu beantworten. Eine derartige Selbstauskunft ist in Deutschland nicht gesetzlich geregelt und daher teilweise umstritten. Es ist daher die jeweilige Rechtsprechung maßgebend. Ein Rechtsanspruch besteht aber beim Abschluss des Mietvertrages.
Zweck
Eine schriftliche Selbstauskunft soll abklären,
- ob der Mieter dauerhaft in der Lage sein wird, seine vertraglichen Pflichten (insbesondere die Mietzahlung) zu erfüllen oder ob und in welchem Umfang insoweit Risiken bestehen.
- inwieweit der Mieter und ggf. die mit ihm einziehenden Personen in die Hausgemeinschaft passen (z.B. Alter, Berufstätigkeit, Zahl der Kinder, Haustiere)
Rechtslage in Deutschland
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hat nur die Regelfälle bzw. die am häufigsten auftretenden Streitfälle im Mietrecht geregelt.
Die Rechtsprechung[2] nimmt überwiegend eine Offenbarungspflicht des Mietinteressenten hinsichtlich solcher Tatsachen an, die das Vermögen des Vermieters gefährden können. Offenbarungspflicht bedeutet zum Beispiel, dass der Mietinteressent – ohne entsprechende Nachfrage des Vermieters – von sich auf die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens, erhebliche Zahlungsrückstände bei der bisherigen Wohnung, eine laufenden Räumungsklage oder eine eidesstattliche Versicherung hinweisen muss.
Diese Verpflichtung wurde damit begründet, dass aufgrund von § 543 und § 569 BGB (Möglichkeit der fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzuges eines Mieters) das Interesse des Vermieters am regelmäßigen Eingang von Mietzinszahlungen nach dem Willen des Gesetzgebers höherrangig ist als das Schutzinteresse des Mieters.[3]
Unrichtige Angaben des Mietinteressenten können – je nach Lage des Einzelfalls – den Vermieter zur Anfechtung und/oder Kündigung des Mietvertrages berechtigen. Bei einer Verletzung der Offenbarungspflichten oder bei falschen Angaben des Mieters ist der Vermieter in aller Regel zu einer sofortigen Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung berechtigt.
Ein Recht zur Kündigung wegen nicht wahrheitsgemäßer Angaben zu den Einkommensverhältnissen und weiterer bonitätsrelevanter Sachverhalte besteht jedoch nur in der Anfangszeit eines Mietverhältnisses. Wird die Miete über einen längeren Zeitraum (im betreffenden Urteil: 2 Jahre) ordnungsgemäß bezahlt, so kann der Vermieter nicht mehr aufgrund Falschangaben in der Selbstauskunft kündigen.[4]
Wird durch eine Frage das Persönlichkeitsrecht des Mieters verletzt, so kann der Vermieter daraus später keine Rechte ableiten, auch wenn die Frage unwahr beantwortet wurde. Das gleiche z.B. für Fragen, die nicht für die Bonitätsbeurteilung notwendig sind. Beispiele wären Fragen nach Schwangerschaft, Krankheiten oder ähnlichem. Viele Fragen des neuen Vermieters betreffen nicht den Bereich der persönlichen oder intimen Lebensführung des Mietinteressenten und müssen daher wahrheitsgemäß beantwortet werden.[5]
Einzelnachweise
- ↑ siehe z.B. Rudolf Stürzer/Michael Koch: Mietrecht für Vermieter von A-Z, Haufe Verlag 2016, S. 393
- ↑ z.B. LG Bonn, Beschluss vom 16.11.2005 – 6 T 312/05
- ↑ z.B. LG Köln, WuM 1984, 297, 299, LG Wuppertal 16 S 149/98
- ↑ LG Wuppertal 16 S 149/98
- ↑ BGH, Urteil vom 9. April 2014, Az.: VIII ZR 107/13, NZM 2014, 430
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