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Selbstauskunft des Mieters
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Eine Mieterselbstauskunft ist eine Selbstauskunft, die Vermieter vor Abschluss eines Mietverhältnisses vielfach von den künftigen Mietern fordern.
Zweck
Zweck einer schriftlichen Selbstauskunft ist es abzuklären, ob der Mieter dauerhaft dazu in der Lage sein wird, seine vertraglichen Pflichten (insbesondere Mietzinszahlung) zu erfüllen oder ob und in welchem Umfang insoweit Risiken bestehen.
Die Bitte nach einer qualifizierten Selbstauskunft ist daher heute bei der Vermietung an unbekannte Mieter die absolut übliche Praxis.
Rechtslage in Deutschland
Eine derartiger Selbstauskunft ist in Deutschland nicht gesetzlich geregelt. Der Vermieter “darf” daher grundsätzlich jede beliebige Frage an den Mietinteressenten richten. Auf der Gegenseite besteht aber auch keinerlei Verpflichtung eines Mietinteressenten, die an ihn gerichteten Fragen zu beantworten.
Die Rechtsprechung[1] nimmt überwiegend eine Offenbarungspflicht des Mietinteressenten hinsichtlich solcher Tatsachen an, die das Vermögen des Vermieters gefährden können. Offenbarungspflicht bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Mietinteressent – ohne entsprechende Nachfrage des Vermieters – von sich aus die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über sein Vermögen bekannt geben muss. Entsprechendes gilt, sofern beim letzten Vermieter erhebliche Zahlungsrückstände bestanden haben oder bestehen, eine Räumungsklage bei Gericht anhängig war oder die Vollstreckung in Vermögenswerte des Mieters durch andere Gläubiger nicht zum Erfolg geführt hat (eidesstattliche Versicherung – früher „Offenbarungseid“ genannt).
Diese Verpflichtung wird damit begründet, dass § 554 BGB (Möglichkeit der fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzuges eines Mieters) belege, dass das aufgezeigte Interesse des Vermieters am regelmäßigen Eingang von Mietzinszahlungen nach den Wertungen des Gesetzgebers höherrangig sei, als das Interesse des Mieters am Schutz des Bestandes des Mietverhältnisses.[2]
Auch wenn das Mietverhältnis nicht zustande kommt, ist die Selbstauskunft wahrheitsgemäß zu erteilen. Ansonsten besteht dem Grundsatz nach ein Schadensersatzanspruch des Vermieters aus Culpa in contrahendo.
Rechtsfolgen falscher Angaben
1. Bei bonitätsbezogenen Fragen
Unrichtige Angaben des Mietinteressenten können – je nach Lage des Einzelfalls – den Vermieter zur Anfechtung und/oder Kündigung des Mietvertrages berechtigen. Bei einer Verletzung der Offenbarungspflichten des Mieters (siehe vorstehend) ist der Vermieter in aller Regel zu einer sofortigen Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung berechtigt. Eine erfolgreiche Anfechtung des Mietvertrags führt zu einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses. Es gibt in diesen Fällen keinen gesetzlichen Mieterschutz – der Mieter muss sofort räumen.
Ein Recht zur Kündigung aus nicht wahrheitsgemäßer Angabe bonitätsrelevanter Sachverhalte besteht jedoch nur in der Anfangszeit eines Mietverhältnisses. Wird die Miete über einen längeren Zeitraum (im betreffenden Urteil: 2 Jahre) ordnungsgemäß bezahlt, so kann der Vermieter nicht mehr aufgrund Falschangaben in der Selbstauskunft kündigen.[3]
Strafrechtlich kann unter sehr restriktiven Umständen ein Eingehungsbetrug vorliegen, wenn das Mietverhältnis aufgrund bewusster Falschaussagen in der Selbstauskunft entsteht.
2. Bei persönlichen Fragen Wird durch eine Frage das Persönlichkeitsrecht des Mieters verletzt, so kann der Vermieter daraus später keine Rechte ableiten, auch wenn die Frage unwahr beantwortet wurde. Das gleiche gilt auch für Fragen, die nicht für die Bonitätsbeurteilung notwendig sind. Beispiele wären Fragen nach Schwangerschaft, Lebenspartnern, Krankheiten oder ähnlichem.
3. Bei objektbezogenen Fragen
Jeder Mieter ist gemäß § 553 BGB berechtigt, bei berechtigtem Interesse weitere Personen in die gemietete Wohnung aufzunehmen. In der Regel Familienangehörige oder Lebenspartner. Der Mieter benötigt die Zustimmung des Vermieters, kann diese aber vom Vermieter (sofern nicht besondere Umstände vorliegen) verlangen.
Diesen Rechtsanspruch hat der Mieter gegenüber dem Vermieter aber nur, wenn das berechtigte Interesse eine weitere Person aufzunehmen vor Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Hat der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages verschwiegen, dass er weitere Personen in die Wohnung mit einziehen sollen, so hat er keinen Rechtsanspruch auf Zustimmung, der Vermieter kann den Zuzug ablehnen.
Fragt der Vermieter bereits mit der Selbstauskunft den Mieter danach, ob weitere Personen einziehen sollen, so ist der Mieter indirekt dazu verpflichtet, die Frage wahrheitsgemäß zu beantworten, ansonsten verliert er den Anspruch solche Personen in die Wohnung mit aufnehmen zu dürfen.
Einzelnachweise
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Andere Lexika
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Erster Autor: Nik Althaus angelegt im Mai 2010, weitere Autoren: Okmijnuhb, Siechfred, Pittimann, Hyperdieter, Karsten11, Sstoffel, Ghghg, Guandalug, Dundak